Για πολλούς η αγορά και ιδιοκτησία ενός ακινήτο υαποτελεί όνειρο ζωής.

Στην ελληνική κουλτούρα το θέμα της κατοχής ενός ακινήτου, για παράδειγμα ενός σπιτιού ή οικοπέδου, αποτελούσε παραδοσιακά την κορυφή της λίστας επιθυμιών.

Το να έχει κάποιος το δικό του σπίτι και να μένει σε αυτό είναι κάτι που η πλειοψηφία των Ελλήνων, ιδίως πιο μεγάλων ηλικιών, επιθυμούσε πάντα.

Αυτό εξηγεί και το πολύ μεγάλο ποσοστό ιδιοκατοίκησης που παρατηρείται στη χώρα μας.

Σε σχέση με τις υπόλοιπες χώρες της Ευρώπης (κυρίως της Κεντρικής και Δυτικής Ευρώπης), στην Ελλάδα πολύ μεγάλο μέρος του πληθυσμού διαμένει σε ιδιόκτητη κατοικία.

Μήπως όμως τελειώνει σε αυτό το σημείο το “όνειρο” αγοράς ενός ακινήτου; Όλα τα παραπάνω αποτελούν την ευχάριστη πλευρά του ζητήματος.

Δεν πληρώνετε ενοίκιο και έχετε την ευελιξία να κάνετε στο ακίνητό σας ό,τι νομίζετε (εντός φυσικά των νομίμων πλαισίων).

Ωστόσο η κατοχή ακινήτου σημαίνει και επιβαρύνσεις. Αυτό είναι κάτι που οι περισσότεροι δεν το υπολογίζουν στο κόστος της επένδυσης.

Το πόσο θα σας κοστίσει ένα σπίτι για παράδειγμα δεν περιλαμβάνει μόνο το κόστος αγοράς του και τα συμβολαιογραφικά έξοδα.

Και φυσικά δεν αναφερόμαστε στα έξοδα λειτουργίας και συντήρησης ενός σπιτιού (π.χ. λογαριασμοί, δαπάνες για αποκατάσταση βλαβών, ανακαινίσεις, κοινόχρηστα έξοδα κλπ.)

Όπως σε όλες τις χώρες του εξωτερικού, έτσι και στην Ελλάδα το να έχεις κάποιο ακίνητο σημαίνει και πληρωμή φόρων και τελών σε όλες τις φάσεις: από την αγορά του έως τα εισοδήματα από τυχόν αξιοποίησή του.

Στην Ελλάδα βέβαια είχε παρατηρηθεί τα τελευταία πολλά χρόνια υπερβολική επιβάρυνση των ακινήτων σε επίπεδο φορολογίας (άμεσης ή έμμεσης). Ωστόσο, παρατηρείται σταδιακή αποκλιμάκωσή τους με τη μείωση αρκετών επιβαρύνσεων, με στόχο την ενθάρρυνση επενδύσεων και την ανάπτυξη της αγοράς ακινήτων.

Υπάρχουν βέβαια ακόμη υψηλοί συντελεστές αλλά και φόροι ή τέλη που πρέπει να επανεξεταστούν με στόχο την εξορθολογικοποίησή τους ή και κατάργησή τους.

Οι 3 μεγάλες κατηγορίες επιβαρύνσεων

Για να μπορέσετε να πάρετε σωστές αποφάσεις για την αγορά ή όχι ενός ακινήτου, είναι απαραίτητο να λάβετε υπόψη σας όλες τις επιβαρύνσεις που θα έχετε, σήμερα και στο μέλλον.

Και φυσικά να δείτε το ακίνητο ως επένδυση, που έχει οφέλη και εξοικονομήσεις, αλλά και έξοδα και επιβαρύνσεις.

Το τελικό ισοζύγιο πρέπει πάντα να είναι θετικό.

Παρακάτω συνοψίζονται οι 3 κύριες κατηγορίες επιβαρύνσεων, για τις οποίες καλό είναι να συμβουλεύεστε λογιστές / φοροτεχνικούς, που γνωρίζουν με λεπτομέρεια τι ισχύει ανά πάσα χρονική στιγμή.

Επιβαρύνσεις κατά τη μεταβίβαση

Αυτή τη στιγμή υφίσταται ο φόρος μεταβίβασης ακινήτων, που υπολογίζεται ως ποσοστό 3% επί της αξίας του ακινήτου.

Μέχρι πρόσφατα, υπήρχαν και άλλοι δύο σημαντικοί φόροι, οι οποίοι όμως έχουν ανασταλεί προσωρινά και διευκολύνουν (δηλαδή κάνουν πιο φθηνή) τη μεταβίβαση ακινήτων.

Πρόκειται για το ΦΠΑ στην αγορά νεόδμητων κατοικιών και στην αντιπαροχή (24%) και το φόρο υπεραξίας στις πωλήσεις ακινήτων (15%).

Και οι δύο φόροι έχουν ανασταλεί έως το τέλος του 2022.

Επιβαρύνσεις στην κατοχή ακινήτων

Αφού πληρώσατε όσους φόρους έπρεπε κατά τη μεταβίβαση του ακινήτου, πρέπει να σκεφθείτε ότι η κατοχή του και μόνο επιφέρει κάποιες πρόσθετες επιβαρύνσεις σε επίπεδο φορολογίας.

Η κυριότερη είναι φυσικά ο περιβόητος ΕΝΦΙΑ, ο οποίος όμως εξορθολογίζεται χρονιά με τη χρονιά.

Υπάρχει επίσης και ένας συμπληρωματικός φόρος που υπολογίζεται στο σύνολο της ακίνητης περιουσίας, που αφορά όμως κυρίως τις πολύ μεγάλες περιουσίες με πολλά και ακριβά ακίνητα.

Επιπλέον, υπάρχει και το Τέλος Ακίνητης Περιουσίας (γνωστό ως ΤΑΠ) για κτίσματα και οικόπεδα, το οποίο καταβάλλεται στους οικείους δήμους που βρίσκονται αυτά.

Επιβαρύνσεις στα εισοδήματα από ακίνητα

Τέλος, αν έχετε αγοράσει ένα ακίνητο και το εκμεταλλεύεστε με στόχο την είσπραξη μισθωμάτων, υπολογίστε ότι θα σας επιβαρύνει σε ετήσια βάση, καθώς φορολογούνται εισοδήματα από αυτά αυτοτελώς (δηλαδή από το πρώτο ευρώ).

Υπάρχει επίσης το Τέλος Χαρτοσήμου & ΟΓΑ, που όμως δεν επιβαρύνει τα εισοδήματα από ενοίκια κατοικιών, ενώ σε αναστολή έχει τεθεί η ειδική εισφορά αλληλεγγύης.

Υπολογίστε πάντως ότι η περιουσία σας και τα εισοδήματα από αυτή, ιδίως αν είναι μεγάλα, θα σας επιβαρύνουν και με περισσότερη άμεση φορολογία, λόγω διαφόρων παραγόντων, όπως το τεκμαρτό εισόδημα και οι αντικειμενικές δαπάνες διαβίωσης.

Όλα τα παραπάνω αποτελούν τις βασικές μόνο επιβαρύνσεις καθώς υπάρχουν αρκετοί φόροι και τέλη ακόμη, που εφαρμόζονται σε διάφορες περιπτώσεις.

Σε κάθε περίπτωση, σύμμαχός σας στην απόκτηση και διαχείριση των ακινήτων σας από οικονομικής, φορολογικής και λογιστικής πλευράς είναι οι λογιστές / φοροτεχνικοί, που γνωρίζουν τη νομοθεσία και το φορολογικό πλαίσιο (η οποία αλλάζει αρκετά συχνά στην Ελλάδα) και θα μπορέσουν να σας κατευθύνουν με ασφάλεια, για να πάρετε τις κατάλληλες αποφάσεις.