Η νέα κλίμακα φορολόγησης από 01.01.2026

Με τον Nόμο. 5246/2025, η φορολογία των εισοδημάτων από μισθώματα αναδιαρθρώθηκε από την 1η Ιανουαρίου 2026. Το εισόδημα από ενοίκια φορολογείται αυτοτελώς – δεν συνυπολογίζεται με μισθούς ή συντάξεις και δεν υπάρχει αφορολόγητο όριο.

Η κλίμακα διαμορφώνεται πλέον διαφορετικά: για ετήσιο εισόδημα από ενοίκια έως 12.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 15%, από 12.001 έως 24.000 ευρώ εφαρμόζεται 25% – αυτή είναι η νέα βαθμίδα που μειώνει σημαντικά το φορολογικό βάρος της μεσαίας κατηγορίας ιδιοκτητών – από 24.001 έως 35.000 ευρώ ο συντελεστής είναι 35%, και από 35.001 ευρώ και άνω 45%.

Προσοχή για να μην υπάρχει παρανόηση, η φορολόγηση γίνεται κλιμακωτά, δηλαδή κάθε τμήμα φορολογείται με τον αντίστοιχο συντελεστή και όχι συνολικά.

Ένα πρακτικό παράδειγμα: ιδιοκτήτης με ετήσιο εισόδημα ενοικίων 20.000 ευρώ θα πληρώσει 1.800 ευρώ για τις πρώτες 12.000 ευρώ (15%) και 2.000 ευρώ για τις υπόλοιπες 8.000 ευρώ (25%) – δηλαδή συνολικό φόρο 3.800 ευρώ, έναντι 4.480 ευρώ που θα πλήρωνε με την παλαιά κλίμακα.

Τι αλλάζει από Οκτώβριο 2026 – και τι έρχεται από το 2027

Από την 1η Οκτωβρίου 2026, τα ενοίκια πρέπει υποχρεωτικά να καταβάλλονται μέσω τραπεζικού λογαριασμού – και η συμμόρφωση δεν είναι απλώς τυπική: ο ιδιοκτήτης που δεν εισπράττει τραπεζικά χάνει την έκπτωση 5% επί του εισοδήματος από ενοίκια, ενώ ο ενοικιαστής χάνει το στεγαστικό επίδομα και το νέο ετήσιο βοήθημα ενός ενοικίου έως 800 ευρώ.

Από την 1η Ιανουαρίου 2027, το γνωστό ΤΑΠ καταργείται και αντικαθίσταται από νέο τέλος τοπικής ανάπτυξης, που θα εισπράττεται μέσω του λογαριασμού ηλεκτρικού ρεύματος με συντελεστή μεταξύ 0,3 και 0,7 τοις χιλίοις της αξίας του ακινήτου, ανάλογα με τον δήμο.

Εξαιρέσεις και φοροελαφρύνσεις που αξίζει να ξέρουμε

Στα θετικά νέα, υπάρχουν τρεις κατηγορίες ελαφρύνσεων που πολλοί ιδιοκτήτες δεν αξιοποιούν επαρκώς.

Η πρώτη αφορά τα κλειστά ακίνητα: ιδιοκτήτες που έχουν κατοικία κλειστή και τη μισθώσουν έως τις 31 Δεκεμβρίου 2026 απαλλάσσονται πλήρως από τον φόρο εισοδήματος μισθωμάτων για τα επόμενα τρία χρόνια – ένα κίνητρο που λήγει στο τέλος του χρόνου και δεν αφήνει πολύ χρόνο για σκέψη ιδιαίτερα αν απαιτούνται εργασίες ανακαίνισης.

Η δεύτερη αφορά τις δαπάνες ανακαίνισης: όποιος πραγματοποιεί εργασίες ενεργειακής, λειτουργικής ή αισθητικής αναβάθμισης μπορεί να εκπέσει από τον φόρο εισοδήματος έως 3.200 ευρώ ετησίως – και έως 16.000 ευρώ σε βάθος πενταετίας. Πρόκειται για άμεση έκπτωση φόρου, όχι μείωση εισοδήματος, κάτι που κάνει σημαντική διαφορά στον τελικό λογαριασμό.

Η τρίτη αφορά τον ΕΝΦΙΑ: για κύριες κατοικίες σε οικισμούς με πληθυσμό έως 1.500 κατοίκους, ο ΕΝΦΙΑ μειώνεται κατά 50% για το 2026 και καταργείται πλήρως από το 2027 – ένα μέτρο που απευθύνεται στην αγροτική ακίνητη περιουσία αλλά αφορά χιλιάδες ιδιοκτήτες σε μικρούς οικισμούς ανά την επικράτεια.

Σταθερό ή αναπροσαρμοζόμενο μίσθωμα;

Μια από τις σημαντικότερες αποφάσεις κατά τη σύναψη μισθωτηρίου είναι το αν το μίσθωμα θα παραμείνει σταθερό για όλη τη διάρκεια ή θα αναπροσαρμόζεται ετησίως.

Σύμφωνα με τον νόμο, για μισθώσεις κατοικίας ελάχιστης διάρκειας τριών ετών, η ετήσια αύξηση δεν μπορεί να υπερβαίνει το 75% της μεταβολής του Δείκτη Τιμών Καταναλωτή – ωστόσο τα δύο μέρη μπορούν να συμφωνήσουν διαφορετικά στο συμφωνητικό, συμπεριλαμβανομένης της επιλογής σταθερού μισθώματος για ολόκληρη τη διάρκεια.

Η λογική πίσω από τη στρατηγική τιμολόγηση του μισθώματος

Υπάρχει μια παρανόηση που επαναλαμβάνεται συχνά: ότι το υψηλότερο δυνατό μίσθωμα είναι πάντα η πιο επικερδής επιλογή. Στην πράξη, ένα μίσθωμα στα ανώτερα όρια της αγοράς αυξάνει σημαντικά την πιθανότητα αποχώρησης του ενοικιαστή στο τέλος κάθε τριετίας – με ό,τι αυτό συνεπάγεται σε χρόνο αναζήτησης, ενδεχόμενη ανακαίνιση και κυρίως ένα ή δύο μήνες κενής μίσθωσης που διαγράφουν γρήγορα τη διαφορά.

Ένας αξιόπιστος ενοικιαστής που πληρώνει σταθερά, φροντίζει το ακίνητο και ανανεώνει τη σύμβαση αντιπροσωπεύει αξία που δεν αποτυπώνεται στην πρώτη σελίδα του μισθωτηρίου -αλλά αποτυπώνεται στο αποτέλεσμα ετών. Η σωστή τιμολόγηση δεν είναι πάντα η μέγιστη- είναι αυτή που μεγιστοποιεί το συνολικό εισόδημα σε βάθος χρόνου, με τον λιγότερο δυνατό κίνδυνο και διακοπή.

Αστεριάδης Βασίλης, Σύμβουλος Επένδυσης σε Ακίνητα – Vasilisasteriadis.com